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2015年7月19日 星期日

次按危機


2015-07-11

上一次講 索羅斯,估唔到會有咁多同學睇
仲有好多同學 pm 我叫我講多 d
咁不如講下 2008 年的 次按危機
果次都攪到大大獲

香港恆生指數由 2007 年10月高位 30000 點
2009年3月 跌跌 12000 點
同一時間,美國道瓊斯工業平均指數亦由超過 14000 點 跌穿 7000 點
威力不遜於 97 年金融風暴
大家要明白果次發生咩事,就要先理解買樓的過程
買樓大多數都係要按揭


以香港今天為例,而家買樓就係 6 成按揭
當你買入 500 萬的樓,你要先付 4 成的首期 (即200萬)
之後的 6 成 (即300萬) 要向銀行借入款項
再分若干年 (正常為 10 至 30 年) 償還
如果你想借多 d,香港可以有二按市場
你可以借多 30%,即只係要俾樓價的 10% 作首期
但係要二按就要交保險費,最高好似係借款總額約 4% 左右
咁銀行就會有一定的保障
因為樓價的 10% 你已經支付左
如果樓價你買入後,由 500 萬跌到 450 萬

而你又賴數唔還錢 (例如︰自己申請破產)
佢就可以賣左你層樓收翻 450 萬
所借出的款項都不至於要變成壞脹
但當然,如果樓價下跌得非常快
例如一下子跌到 400 萬,
銀行第一時間就會 call loan
即係叫你補翻個差價 (e.g. 50萬或以上)
至少令銀行的放款不少於樓價
但係你要唔補差價,呢個就係 97年 所講的負資產


銀行就有兩個做法,
1.  銀行有理無理將你層樓收翻,再以銀主盤的形式沽售你層樓
     400 萬的銀主盤通常都會以低於 400 萬 (例 380萬) 賣左,
     因為急賣,沒有太大的議價能力,所以低d都無計
     咁樣你當天欠銀行的 450 萬 減去 收翻的 380 萬,
     果 70 萬就會追你個人,
     但你又賴數破產,個 70 萬就會變成壞脹
2.  銀行唔想一下子有咁大的壞脹
     佢可能會由得你繼續供 (如果你願意)
     慢慢供的話,你欠的總額會降,又或者樓價未來可能反彈
     你的負資產問題可以用時間去解決

但係凡事都係有兩面,借款人都有兩個做法︰
1.   如果銀行行第二條路,佢就可以繼續供,過著負資產的生活,
      真金白銀去填氹
2.  自己破產無眼屎乾淨盲,即係迫銀行行第一條路



所以銀行按揭的生意於樓市沒有動盪時,風險不高
但係萬一樓市大跌,銀行的風險其實都好大
而美國的情況更嚴重
當時美國為左要刺激地產市場
不停減息,甚至將按揭做到 100%
即係業主無需付首期就可以上車
咁優惠當然引黎好多人買
樓多人搶自然升價
但久升必跌,慢慢銀行業意識到大獲
100% 按揭的借貸生意會令佢地暴露風險之中
所以佢地就要將風險賣俾第二個
佢地將呢批按揭重新包裝
由於被包裝的借貸都係大大獲
即係業主好大機會爆煲的
所以叫做次級按揭 (次按)
佢地利用財技將呢批野包裝為金融產品
再由銀行及保險公司賣出俾世界各地的人
由於過程極繁複,所以買的人好多都唔知買緊咩
賣的機構當然亦講到唔清唔楚,
只係話好較高的利息回報
其實佢地有高回報的理由係因為佢地負緊極高的風險
講到呢度,我諗大家都諗到之後會發生咩事
當然就係美國經濟不景加埋利息增加
開始 0 首期的業主供唔起層樓
(據當時的消息,佢地供唔掂,只要將鎖匙寄翻俾銀行就 ok,
差價都唔鬼理,因為美國有 50 個州,佢拍拍羅友閃左人,
你搵鬼到佢)
慢慢出現銀主盤,銀主盤愈多,樓價就會愈低
就會引出更多的銀主盤,連鎖反應
最後呢批次按的買家就要幫佢地埋單
果次事件引出的係 
投資銀行雷曼兄弟、貝爾斯登、房利美、房地美 倒閉
樓市爆煲加埋投資左呢類產品的人損手
引發股市都崩盤,記得當時美國股市要跌到停市叫市場冷靜
香港當然無得倖免
由當時大家期待 直通車 (即大陸資金可以直接買入香港的股票,
由於大量新資金流入,香港人認為會炒高香港個股市,
但最後當然係放飛機),
令恆指上到 30000 點,到最後跌穿 12000 點。

另一面,投資左次按產品的當然血本無歸,
但係進入第二個問題,就係當天買呢類產品時,
好多中介人 (即銀行、保險公司) 都無講清楚個風險
所以投資者與中介人打官司
當中最後有部分投資者可以得到唔同程度的賠償
但仍然有好多係全軍覆沒
而銀行為求自保,曾爆出部分銀行要求有份賣過呢類型產品的同事
簽一份野承認無披露風險係個人的失當而非銀行的政策及即時引咎辭職
當然呢個只係一個傳聞,係真唔係就唔知啦
而後期仲要要求每一個投資股票或者金融產品的投資者申報自己的學歷
其實即係免責條款,再有下次同類型事件,
銀行可以話投資者係以成熟、理解的心態去 “賴” 野,責任不在銀行。

坦白講,未發生呢單野之前,大家都會認為債券比股票風險低
但雷曼債券可以 total loss 的經驗令所有投資者對銀行家真係好疑惑
佢地會包裝一堆屎叫你買,衰左就話係你貪心所以招致損失
佢地仲有好多手法推銷自己的產品,
例如 accumulator (後期被叫做 I kill u later)
佢係一張合約,買家會於未來的一段日子,
於一個大家事前傾好的價錢
分批購入投資產品,例如黎緊12個月,
每個月 以 $100 一股的價格買入 A 的 10000 股的股票
如果你真係一個投資者,而又大市之後跌
例︰A 的股價跌到 $50
你都只係買貴左,但大多數的投資者根本沒有足夠的錢買 12 批股票
所以通常每次買的時間就會即時結數,即係即時賣左去
如果升就賺,相反跌就蝕
但如果股災來臨,股價可以長期留於低位
就即係每個月你都要賠出 10000 股 乘 ($100 - $50) 的差價
所以點解佢會叫做 I kill u later

而家銀行或者金融的產品愈來愈複雜
但次次受害的都主要係市民
所以慢慢我都對呢 D 野避之則吉
如果話金融市場係一個賭場,我覺得係侮辱左賭場
賭場都有一定的或然率
但金融市場,市民多數都係輸。

(最後,講翻上次索羅斯篇野,我係講美元可以兌黃金的確有 D 誤導
因為美元兌黃金唔係同政府兌,而係市場度買賣 (但金價係浮動的)
而美元的實力來源其實好複雜,
但係美國的黃金儲備的確佢實力的其中一個來源,
如果美國政府的金庫全數被盜走,相信美元的匯價必定有波動,
但無論點講都好,多謝部分回覆更正以免有同學理解錯誤)

Herman Yeung


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