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2015年7月21日 星期二

默默耕耘難搵錢?


2013-01-01

啱啱睇到呢篇新聞,
講有人靠地產致富,仲話 "默默耕耘難搵錢"
之後睇埋樓下的回應,90% 都係話佢太曬命之類,
而我只是想從數學的角度去分析呢個個案。
如果篇報導沒有失實的話,
這位炒樓王係於 2005 年利用 20萬的本金炒炒賣賣,
至今佢自稱有 1000 萬,即係升左 50 倍。
為何那麼快,原因在於地產有槓桿。
何謂槓桿?
物理上的槓桿原理係話用好少的力可以抬起好重的物件就叫槓桿。
但財務 finance 上的意思係你可以利用財務的方法,
將利潤回報率放大就叫槓桿。

舉例︰我用 100 萬買一件貨,再用 120 萬賣出,賺率為 20%。
但我改用 100 萬 + 900萬銀行貸款買十件貨,
再用 1200 萬賣出,之後還翻 900 萬俾銀行,
整個過程就會變成 100 萬本金、300 萬回籠,賺率為 200%。

地產就係這個例子,你買樓要俾的只係首期,
香港若處於太平盛世,一般最盡可以做九成按揭,
即係銀行借九成錢給你,你只利用一成資金就可以買樓。
這個安排就會令你買賣樓時出現賺率的槓桿,20%的賺率會變成 200%,10倍的情況。

即係以新聞主人翁的情況,佢只要每一次買樓後升 27%,
佢就可以有 2.7倍的回報,這些交易做兩次就 2.7x2.7 = 7.29倍,
做三次就可以有 2.7x2.7x2.7 = 19.683倍。
做四次呢就已經係 50 倍的回報,佢就可以做千萬富翁。
7年內要做到 4次這些交易,對於呢幾年香港的樓市黎講的確唔難。

咁咪幾好賺﹗﹗
大學時期的我都曾經覺得呢個世界的錢真係咁好賺,但實際呢?

這個原理無械可擊,但當中一旦有任何差池就死路一條。
何解?
槓桿原理係一把雙刃刀,賺錢時會令你賺更多、蝕錢時會令你蝕更多。
以我之前的例子,
我用 100 萬買一件貨,發現最終只係賣到 80 萬,蝕率為 20%。
而我仲有 80% 的本金可以再做生意,一切都仲有機會。
但我改用 100 萬 + 900萬銀行貸款買一件貨,
發現最終只係賣到 800 萬,之後就會發現無力還錢俾銀行,
整個過程就會變成 100 萬本金、變成陷入 100 萬的負債。

負債當然要還,千祈唔好信破產四年後又係一條好漢的講法,
破產四年後,如果債權人放棄對你的追擊,你就係一條好漢,
但如果佢四年後再洗錢追擊你,
你就要多等四年,四年之後又四年、四年之後又四年,
其實追索權係無限,所以破產解決不了個問題。

咁即係要還錢啦,如果要還錢你就要靠你自己雙手去賺,
學歷高的會有較高的賺錢能力,還款期就可以短d,
相反可能還十世都還唔曬。呢個就係真象。

今次的主人翁非常幸運,當中多次的交易都未有損手,
才能有幸接受訪問,但萬一行運一條龍的某一刻,
市況逆轉就會好大獲。

有人會話,升就獲利,萬一跌咪持貨唔放。
呢條橋係唔 work,之前講過,你係問銀行借九成錢去做買賣,
銀行肯借錢俾你係基於兩點,
1.  你的資產價值高於貸款,萬一你走佬,
     佢都可以賣左你的物業吐現,銀行都唔洗輸。
2.  你的還款能力,除了資產價值高於貸款外,
     佢都會睇你的收入能否支持你的還款,
     即係你每月還款不能高於你的每月收入的一半,
     否則你實斷供,到時又係一個壞脹。
所以當市況差時,你的樓價跌超過一成,銀行就會向你 call loan,
即係叫你補倉,100萬的樓,銀行借90萬俾你,
你樓樓跌到 89 萬 9999,銀行就會話你知,
你要補倉9萬先可以繼續貸款計劃,
如果你話無錢?咁佢就會斬倉,
於市場中以最短時間沽出你的物業。

咩叫最短時間?就係以銀主盤形式拍賣,
到時叫十個八個二打六黎競投你層物業,佢地知銀行必賣,
出手一定會低,可能 75 萬成交左,之後遇埋銀行的 90 萬,
仲差 15 萬,銀行就會用 1500 買紅油淋你。

就算唔好咁折墮、佢跌少少,你都要應付佢每期的供樓支出。
如果主角真係有1000萬本金,佢至少會入數千萬的貨,
每月至少供款幾十萬,個市唔上唔落,
佢一旦邊幾個月無幾十萬俾銀行,結果都係斬倉。

就算升市,只要香港政府突然話要收緊香港信貸,
佢係可以要求銀行將按揭成數由九成改為七成 (香港曾經試過),
到時就算升少少,你都一樣要補倉,補唔到又係要斬倉。

我講咁大堆野唔係妒忌這位天才,只係想講有人做到未必我地做到。
而萬一做唔到可能會賠上好沉重的代價。
默默耕耘可能 on 居 d,但至少穩陣d。
大家都係加油讀好 DSE。

http://hk.news.yahoo.com/80後炒樓王-默默耕耘難搵錢-121218533.html

Herman Yeung


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