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2016年4月3日 星期日

HKDSE Economics - Foreign exchange + interest rate 外幣兌換+息率


















英鎊低企,搶攻英物業
一成半首期,僅港幣 10 餘萬起
租金回報可達 7 厘

我地嘗試用 econ 的角度傾下
英鎊低企,即係英鎊貶值















source : https://hk.finance.yahoo.com/echarts?s=GBPHKD%3DX#symbol=GBPHKD=X;range=3m

如果由 2014 年 7 月高位 HK$13.5 兌一蚊英鎊
到而家 HK$11 兌一蚊英鎊
即係一個英國 50萬英鎊的物業
由以前要俾 675 萬港紙變成而家只係要 550 萬港紙
帳面已經係82折

所以就話 "英鎊低企,搶攻英物業"
因為以港元計算,物業係平左
但會否升值 (以港元計算)
就要睇英鎊會否升翻值及以英鎊計算的物業會否升值

一成半首期,僅港幣 10 餘萬起

租金回報可達 7 厘
即係以100萬價值的物業計算

首期15萬,回報率當係 7 厘先算
即係租金收入會係 $70000 一年
但要留意,當中有不少隱藏的成本
包括買樓時的律師費、厘印
如果收租要繳物業稅,外國好似仲有資產增值稅
而如果你出租物業,可能要找當地的代理協助
又要俾中介費用,而以香港為例,租金係全包
即係業主要負責管理費的支出
還有萬一物業不是日日都租得出
即係其中可能找新租戶時,屋可能要丟空而無租金收入
每一次轉換租客可能都要付一筆清潔費甚至少量的裝修費
而一般租樓係要包電器,一切電器維修、更換都係入業主數
所以真正的回報率會低成點,真係要計過先知
而另一個重點,一成半首期
即係要向銀行借8成半
利息支出會係一個好重要的成本
如果美國真係會於未來大幅度加息
英國相信都會或多或少跟隨
息率上升會令成本增加

甚至會因為息率上升而間接令樓價下跌
萬一物業變成負資產,當地銀行會否因此而催促你還債
當中隱藏的風險其實亦很大。
以上只係個人愚見。



Herman Yeung


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